Bảo lãnh ngân hàng: Hại bên bán nhưng lại lợi cho bên mua

Theo các chuyên gia, việc điểm mới về bảo lãnh ngân hàng được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 nhằm bảo vệ cho người mua nhà nhưng bất lợi cho nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư tỏ ra lo ngại tại buổi tọa đàm “Thực hiện quy định bảo lãnh ngân hàng bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai” do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức chiều 23/6.

Theo các chuyên gia, Luật Kinh doanh Bất động sản có lợi cho người mua nhưng gây nhiều khó khăn cho các chủ đầu tư

7 lần dự thảo thông tư

Quy định bảo lãnh ngân hàng được quy định tại điều 56, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014: Trước khi bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh thực hiện hợp đồng đó.

Danh sách ngân hàng thương mại có năng lực cho Ngân hàng nhà nước công bố.

Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ thì ngân hàng thương mại thay mặt chủ đầu tư bồi thường cho khách hàng.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng nhà nước, chi nhánh TP.HCM cho biết, việc bảo lãnh nêu trong quy định là bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, không phải là bảo lãnh công trình hay dự án bất động sản.

“Đây là quy định bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Qua đó, có thể cũng cố niềm tin của người tiêu dùng đối với chủ đầu tư bất động sản. Qua quy định này, nhà đầu tư có thể tiêu thụ sản phẩm của mình nhiều hơn”, ông Nguyễn Hoàng Minh phân tích.

Đến nay, vấn đề bảo lãnh được quy định cụ thể trong Thông tư 28/2012/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, trong thông tư này lại không có điều khoản quy định ngân hàng bảo lãnh cho các chủ đầu tư khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê lại và nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước đang xem xét chuẩn bị thông tư mới để thay thế Thông tư 28. “Thông tư mới này đã dự thảo đến lần thứ 7 rồi”, ông Nguyễn Hoàng Minh cho biết.

Cũng theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, ông Trang Văn Hậu, Phó Giám đốc Ngân hàng Vietcombank chi nhánh TP.HCM cho biết thêm, trước đây, một số ngân hàng đã ký bảo lãnh cho các dự án theo Thông tư 28 mới chỉ là “điều kiện cần”. Sau ngày 1/7/2015, những ngân hàng này còn phải có “điều kiện đủ” là lọt vào danh sách các ngân hàng thương mại đủ điều kiện được Ngân hàng Nhà nước công bố thì mới tiếp tục được bảo lãnh cho các dự án kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư lo ngại

Những quy định tại điều 56 mặc dù có lợi cho người mua nhà nhưng lại “siết” chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Hầu hết, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản đều có ý kiến quan ngại khi luật đi vào thực tiễn.

Về khía cạnh pháp lý của điều 56, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long cho rằng, cần nhìn lại chuỗi đảm bảo cho khách hàng trong quá khứ: Chủ đầu tư thực hiện dự án phải có vốn đảm bảo 30% giá trị dự án, ký quỹ đầu tư dự án 1,3%, thanh toán theo tiến độ thi công...

“Chúng ta ràng buộc hàng trăm thứ để bảo vệ người mua nhà. Bây giờ, đỉnh cao nhất là bảo lãnh. Về luật cũng như quản lý nhà nước, nên xóa hết những ràng buộc trong quá khứ”, ông Quang kiến nghị.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành thì lo ngại vấn đề ngân hàng bảo lãnh, bồi thường cho khách hàng khiến thị trường bất động sản tái đóng băng. Cần giải pháp cho vấn đề, ông nêu một ví dụ cụ thể.

“Tôi có dự án nhà ở 1.000 tỷ. Theo luật, khách hàng phải đóng 70% tương đương 700 tỷ. Trừ 200 tỷ lợi nhuận, tôi cần 800 tỷ để xây xong dự án này. Ngân hàng phải cho tôi vay thêm 100 tỷ đồng. Nhưng tôi chỉ bán được 500 tỷ đồng cho khách hàng cộng với tiền ngân hàng cho vay mới có 600 tỷ đồng. Như vậy, tôi còn thiếu 200 tỷ để hoàn thành dự án. Sau 1 năm, không bàn giao nhà được, tôi giao nhà cho ngân hàng cùng với lãi bồi thường 50 tỷ đồng, tổng cộng là 650 tỷ đồng. Ác nghiệt thay, 10 dự án cũng giống như tôi một lúc, ngân hàng phải trả cho khách hàng 6.500 tỷ. Vậy, ngân hàng sẽ giải quyết trường hợp này như thế nào?”

Đồng tình với ông Nghĩa trong vấn đề bồi thường, ông Võ Hữu Khoa, Phó Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) đặt thêm vấn đề: “Chúng ta đang bảo vệ cho khách hàng đối với những chủ đầu tư không đúng cam kết. Nhưng khi thị trường xuống, khách hàng đóng nửa chừng và khó khăn thuộc về chủ đầu tư. Luật chưa có những điều khoản về bồi thường theo kiểu này. Công ty chúng tôi đã gặp trường hợp này rồi!”.

Trên thực tế đã có một số chủ đầu tư nhanh nhạy đón đầu quy định như Tập đoàn Novaland và Thảo Điền Investment. Cụ thể, Novaland hợp tác với VPBank triển khai chương trình tại 4 dự án The Sun Avenue, RiverGate, Lucky Palace và The Tresor. Thảo Điền Investment hợp tác cùng Techcombank áp dụng chương trình tại dự án Masteri Thảo Điền. Động thái của 2 doanh nghiệp kể trên được xem là cách làm khôn ngoan nhằm chuẩn bị cho việc thực hiện Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi vào ngày 1/7 tới.

Nên đưa bảo hiểm vào

Vấn đề bảo lãnh ngân hàng có tính chất như bảo hiểm. Bảo hiểm thì đâu phải ai cũng bị bệnh, tai nạn. Cho nên xác suất (rủi ro) rất lớn. Trong vấn đề bảo lãnh ngân hàng lại gần (giống) như bảo hiểm. Ngân hàng bảo lãnh 100% thì không trúng đâu.

Ý kiến luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn Luật sư TP.HCM

Điều 56 (Luật Kinh doanh Bất động sản 2014)

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

Theo Cafe Land