6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản
Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm bất cập trong Luật Kinh doanh bất động sản cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn...
Bộ Xây dựng vừa có báo cáo tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản sau hơn 7 năm triển khai, từ 2006 - 2013.
Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp nhất định cho hoạt động của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở khái quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.
Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa quy định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với thị trường bất động sản nhà ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá cả bất động sản tăng cao, cộng với tình trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả. Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các ngân hàng thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giá cả sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân.
Mặt khác, mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định về thu hồi dự án nếu không triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15-20% để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những quy định này chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây bức xúc trong xã hội.
Thứ hai, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư xây dựng, mua bất động sản nhưng chỉ để sử dụng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong quá trình sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản của mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo quy định thì mới được bán, cho thuê nhà ở, bất động sản là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về phạm vi hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thì phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Những quy định này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để có thể đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành.
Cùng với đó là hạn chế việc tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, lãng phí để cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng.
Thứ năm, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với thị trường bất động sản “trầm lắng”, khi mà chủ đầu tư đã giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng, các Sàn gần như không có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …
Thứ sáu, trình độ và năng lực của đội ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về điều kiện của người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, gây thiệt hại cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
Theo cơ quan này, ngoài một số ưu điểm, đóng góp nhất định cho hoạt động của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, luật đã phát sinh không ít những bất cập, không phù hợp với thực tiễn. Trên cơ sở khái quát lại, Bộ Xây dựng chỉ ra 6 điểm tồn tại cụ thể của Luật Kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi.
Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa quy định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh, Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với thị trường bất động sản nhà ở, tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” diễn ra phổ biến.
Cùng với đó, giá cả bất động sản tăng cao, cộng với tình trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả. Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các ngân hàng thắt chặt cho vay tín dụng bất động sản thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giá cả sụt giảm; tồn kho, dư thừa nhiều các loại bất động sản cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của số đông người dân.
Mặt khác, mặc dù pháp luật hiện hành đã có quy định về thu hồi dự án nếu không triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15-20% để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án. Tuy nhiên, thực tế cho thấy những quy định này chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, để đất hoang hóa, lãng phí, gây bức xúc trong xã hội.
Thứ hai, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, có đầu tư xây dựng, mua bất động sản nhưng chỉ để sử dụng cho sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …
Trong quá trình sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản của mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định theo quy định thì mới được bán, cho thuê nhà ở, bất động sản là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.
Thứ ba, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản để thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, luật hiện hành còn hạn chế về phạm vi hoạt động, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức là đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thuê lại.
Theo Bộ Xây dựng, những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư từ nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh, luật hiện hành cho phép mua, bán nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, nhưng đối với việc cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình thì phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Những quy định này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để có thể đặt hàng, ký kết hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành.
Cùng với đó là hạn chế việc tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản, không phải tốn kém, lãng phí để cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng.
Thứ năm, luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, tăng thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích là nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp.
Hơn nữa việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với thị trường bất động sản “trầm lắng”, khi mà chủ đầu tư đã giảm giá, khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng, các Sàn gần như không có giao dịch, nhiều Sàn phải đóng cửa, …
Thứ sáu, trình độ và năng lực của đội ngũ môi giới rất quan trọng, trong khi luật hiện hành quy định về điều kiện của người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, gây thiệt hại cho khách hàng, thậm chí còn góp phần làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.
Theo Bảo Anh - (VnEconomy)
