Sôi động giao dịch ngầm nhà ở xã hội

Dù các hoạt động mua, bán nhà ở xã hội (NOXH) ngoài luồng là trái luật và tiềm ẩn không ít rủi ro cho người mua, nhưng các giao dịch ngầm tại phân khúc này vẫn rất sôi động.

Vì thiếu hiểu biết nên nhiều người đã mua lại nhà ở xã hội. Ảnh: Dũng Minh

Nhiệt tình săn khách

Không khó để tìm kiếm các thông tin rao bán NOXH trên mạng. Để lại “dấu vết” thể hiện sự quan tâm về các dự án NOXH (like, đăng ký nhận tin), chỉ sau 1 ngày, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhận được nhiều cuộc điện thoại chào mời.

Khi phóng viên cho biết mình đang có nhu cầu tìm mua NOXH tại khu vực quanh quận Cầu Giấy, chị Hà, nhân viên kinh doanh của nhadepgiagoc.net giới thiệu: “Hiện tại, có dự án NOXH dành cho cán bộ, chiến sĩ Bộ Công an là phù hợp hơn cả. Mức giá gốc bán cho các đối tượng thuộc diện mua nhà dao động từ 14,2 - 16,7 triệu đồng/m2, tùy căn và tùy hướng. Nếu anh mua sẽ phải trả thêm từ 160 - 180 triệu đồng/căn. Đây là tiền chênh mà người mua phải thanh toán cho người có suất nhờ chúng em bán”.

Chị Hà cho biết thêm, dự án này có trên 1.000 căn, khoảng 50% đối tượng được mua có nhu cầu bán lại. Công ty của chị từ tháng 7/2017 đến nay đã bán giúp các chủ hộ được gần 500 căn loại này.

Ngoài ra, chị Hà còn giới thiệu thêm dự án NOXH Hưng Thịnh (Kiến Hưng, Hà Đông, Hà Nội). Dự án này có mức giá gốc 12,5 triệu đồng/m2 và do ở xa trung tâm nên tiền chênh phải thanh toán cho người bán suất cũng thấp hơn rất nhiều, chỉ 20 triệu đồng/căn.

Còn anh Công, nhân viên kinh doanh một công ty chuyên phân phối các sản phẩm NOXH trên đường Lê Văn Lương cho biết, hiện khu vực quanh quận Cầu Giấy có 2 dự án rất khả quan là dự án NOXH dành cho cán bộ, chiến sĩ Bộ Công an (Phạm Văn Đồng, Bắc Từ Liêm) và dự án NOXH B32 Đại Mỗ (nhà ở chiến sĩ Tổng cục V). Trong đó, nếu mua dự án B32 Đại Mỗ sẽ được hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 70% giá trị căn nhà.

Hiện tại, ở dự án B32 Đại Mỗ, mức giá cho căn vào tên khoảng 17,5 triệu đồng/m2, các căn cùng loại nhưng mua dưới dạng hợp đồng ủy quyền thì thấp hơn khoảng 1 triệu đồng/m2. Mua dự án này, khách hàng sẽ được hỗ trợ vay ngân hàng đến 70% giá trị căn hộ trong khoảng từ 10 - 15 năm. Theo nhân viên kinh doanh tư vấn, B32 Đại Mỗ nằm ngay cạnh một dự án lớn của FLC nên người mua sẽ được “hưởng ké” các tiện ích.

Khảo sát tại dự án NOXH Thành phố Giao lưu, một số người dân ở đây cho biết, hiện toàn khu còn trống khoảng 30% căn hộ không có người ở. Dự án này cũng có một tỷ lệ không nhỏ là những người không thuộc diện sở hữu nhưng lại đang có căn hộ và sinh sống tại đây. Những người mua lại phải trả tiền chênh khoảng 150 - 200 triệu đồng/căn.

Môi giới khẳng định an toàn, có an toàn thật không?

Khi trao đổi với nhân viên kinh doanh các sàn về nỗi lo rủi ro pháp lý của hoạt động mua, bán NOXH, tất cả đều khẳng định, đây là hoạt động hợp pháp, người mua cơ bản được đảm bảo an toàn khi mua nhà.

Chị Hà cho biết: “Người mua nhà hoàn toàn có thể yên tâm, vì đã có nhiều giao dịch được thực hiện mà chưa có vấn đề gì xảy ra. Hợp đồng và quy trình được thực hiện đúng luật và có công chứng nên người mua nhà có thể yên tâm”.

Hầu hết các giao dịch thứ cấp mua bán NOXH hiện nay đều sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền. Theo đó, người có suất trực tiếp bán hoặc nhờ các sàn giao dịch bất động sản bán hộ. Mức tiền chênh cao, thấp tùy từng dự án. Bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận việc chuyển nhượng căn hộ và chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp.

Hỗ trợ "lo" giấy tờ

Một nhân viên tư vấn mua bán NOXH cho biết, để thuận lợi và dễ dàng thì người mua nhà phải có hồ sơ hợp lệ, phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật nhà ở.

Đó là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này; không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định.

Tuy nhiên, luôn có cách giải quyết cho các trường hợp không đủ điều kiện. Các tư vấn viên này sẽ kiêm luôn vai trò hoàn thiện hồ sơ.

Giao dịch ngầm NOXH diễn ra khá sôi động, mức tiền chênh có khi lên tới vài trăm triệu đồng/căn. Ảnh: Dũng Minh

“Có nhà, có xe cũng vẫn mua được, miễn là có hộ khẩu Hà Nội hoặc có tạm trú KT3 trên 1 năm trở lên và đóng bảo hiểm từ trên 1 năm trở lên. Nếu không có hộ khẩu, mình sẽ làm giúp KT3 thời hạn lùi lại 1 năm cho để mua nhà, chỉ mất 1 ngày là xong. Giá 3 triệu, sẽ xin được xác nhận của phường là chưa có nhà ở, chưa phải nộp thuế thu nhập. Còn nếu muốn chạy hộ khẩu thì mất từ 1 tuần đến 10 ngày là được, nhưng sẽ phải bỏ ra ít nhất 25 triệu đồng”, một tư vấn cho biết.

Giao dịch ngầm sai luật

Đem vấn đề này trao đổi với luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, phóng viên ghi nhận được không ít thông tin thú vị về tình trạng pháp lý của việc mua đi, bán lại các căn hộ thuộc dự án NOXH.

Luật sư Hà cho biết, theo quy định tại Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4, 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH thì người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm (kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua).

Người mua, thuê mua NOXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì người mua NOXH không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm (kể từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà).

Luật sư Hà cũng cho biết thêm, trong thời hạn chưa đủ 5 năm (kể từ thời điểm trả hết tiền mua NOXH) mà bên mua hoặc thuê nhà có nhu cầu bán lại nhà ở này thì họ chỉ được bán lại cho các đối tượng sau: Một là bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua NOXH do Nhà nước đầu tư); Hai là bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH (trong trường hợp mua, thuê mua NOXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách); Ba là bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

“Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý. Bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NOXH; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có quyền tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó”, luật sư Hà cho biết

Thanh Huyền (Đầu Tư BĐS)

Theo cafeland.vn