Lotte, Empire City tăng thêm hàng nghìn tỷ đồng tiền đất: Vấn đề nằm ở đâu?

Gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM đã lên tiếng kiến nghị về cách tính tiền sử dụng đất và khoản tiền bổ sung ngoài dự kiến. Những vướng mắc này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn của doanh nghiệp mà còn làm gia tăng lo ngại trong cộng đồng nhà đầu tư.

Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương - chủ đầu tư dự án Empire City - đã kiến nghị thành phố xem lại khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung lên đến 8.819 tỷ đồng, gấp 2,46 lần số tiền đã nộp. Ngoài ra, cơ quan chức năng còn yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục nộp nếu sau này có kết luận khác từ cơ quan thẩm quyền.

Doanh nghiệp cho biết dự án được giao đất năm 2016 và đến năm 2017 đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính gần 3.600 tỷ đồng. Quyết định giao đất khi đó ghi rõ chủ đầu tư không phải nộp thêm khi điều chỉnh hình thức thuê đất trả tiền một lần sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Theo doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính cần xác định tại thời điểm giao đất, áp dụng Thông tư 36/2014 - văn bản còn hiệu lực lúc đó. Việc hồi tố các quy định mới bị cho là trái nguyên tắc pháp lý, gây gánh nặng tài chính và ảnh hưởng môi trường đầu tư.

Dự án Empire City và Thủ Thiêm Eco Smart City đều thuộc Khu đô thị Thủ Thiêm (Ảnh: Hải Long, tháng 7/2023).

Một trường hợp khác là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC – thành viên Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc). Doanh nghiệp này vừa có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án Thủ Thiêm Eco Smart City (khu chức năng 2a, Khu đô thị mới Thủ Thiêm).

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết Lotte có phát sinh nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất khoảng 2.600 tỷ đồng ngoài dự kiến tại dự án này.

Bởi lẽ tại thời điểm ký hợp đồng thực hiện dự án vào năm 2017 thì Luật Đất đai 2013 chưa hề quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bên cạnh đó, Lotte còn được thông báo tiền sử dụng đất của dự án này là 16.190 tỷ đồng.

HoREA kiến nghị cần thay đổi

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, việc cơ quan nhà nước yêu cầu người sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho phần thời gian chưa được tính không chỉ xảy ra với Công ty Lotte, mà còn với nhiều doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước.

Riêng tại TPHCM, hiện có khoảng 100 dự án đang chờ thông báo nghĩa vụ tài chính, trong đó có thể bao gồm khoản bổ sung. Một số tập đoàn lớn bị ảnh hưởng như Novaland với 13 dự án, Hưng Thịnh Land với 8 dự án.

Từ thực tế này, HoREA đề nghị bổ sung quy định rõ ràng vào dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai. Theo đó, Chính phủ cần quy định phương pháp định giá đất và khoản bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp được nêu tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp người sử dụng đất không có lỗi.

HoREA cũng kiến nghị UBND cấp tỉnh được phép khấu trừ khoản tiền đã nộp bổ sung vào nghĩa vụ tài chính khác, trong trường hợp doanh nghiệp không có lỗi. Đồng thời, hiệp hội đề xuất chỉ áp dụng quy định nộp bổ sung với các trường hợp người sử dụng đất có lỗi; nếu không có lỗi thì doanh nghiệp không phải nộp.

Trong trường hợp Quốc hội chấp thuận bổ sung quy định này, HoREA tiếp tục đề nghị cho phép khấu trừ số tiền doanh nghiệp đã nộp bổ sung vào các nghĩa vụ tài chính khác, nhằm đảm bảo công bằng và hợp lý.

Ngoài ra, HoREA còn kiến nghị điều chỉnh Nghị định 103/2024, hiện đang quy định mức tính khoản bổ sung là 5,4%/năm trên số tiền phải nộp. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng mức này quá cao và đề xuất giảm xuống 3,6%/năm.