Doanh nghiệp khó tiếp cận bất động sản nông nghiệp

Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng. Tuy nhiên, khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, tức là chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền” thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Đất sản xuất nông nghiệp của Việt Nam còn manh mún. Ảnh: Dũng Minh

Doanh nghiệp nông nghiệp tăng

Theo TS. Nguyễn Hữu Thọ, Phó trưởng ban Chính sách phát triển nông thôn (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương), năm 2016, cả nước có 33.500 trang trại, tăng 67,2% so với năm 2011, bình quân tăng 10%/năm; số lượng doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp 3.846 doanh nghiệp, tăng 49% so với năm 2011, trong đó doanh nghiệp có số vốn từ 10 tỷ đồng trở lên tăng đến 76,2%.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đang gia tăng mạnh mẽ, song các chuyên gia kinh tế cho rằng, đất nông nghiệp là hàng hóa đặc biệt, quy mô, mức độ phát triển của thị trường không đồng đều giữa các vùng miền, địa phương.

Cụ thể, những khu vực giáp với những thành phố lớn thường có giá trị cao hơn rất nhiều so với các khu vực vùng sâu, vùng xa. Ngoài ra, đất nông nghiệp còn một số vấn đề hạn chế về quy hoạch nhỏ lẻ, hạn điền, thời gian sử dụng và từ chính người nông dân.

Thời gian gần đây, có nhiều doanh nghiệp bất động sản lấn sân thêm sang lĩnh vực nông nghiệp, đã tích tụ đất nông nghiệp làm tư liệu sản xuất và nhu cầu này của doanh nghiệp ngày một cao.

Nhưng khó tích tụ đất

Việt Nam đã có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp như Hiến pháp, Luật Đất đai; 11 nghị định và 35 thông tư liên tịch…, song thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn chưa phát triển, không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế. Điều này dẫn đến, đất nông nghiệp chưa được sử dụng hết công năng trong sản xuất và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào nông nghiệp.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Bất động sản, TS. Nguyễn Hữu Thọ cho biết, nguyên nhân là do đất nông nghiệp tại Việt Nam thường có diện tích nhỏ, gây ra những khó khăn trong quá trình tích tụ ruộng đất.

Theo ông Thọ, có doanh nghiệp cho biết, để sử dụng được 30 ha đất nông nghiệp làm trang trại, họ đã phải đàm phán với 130 hộ dân. Tuy nhiên, có nhiều hộ dân, sau một thời gian đàm phán lại tăng giá bán hoặc không đồng ý chuyển đổi, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

“Đáng chú ý, có nhiều hộ gia đình bỏ ruộng hoang, nhưng vì một lý do nào đó, cũng không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp”, ông Thọ cho biết thêm.

PGS. TS. Chu Tiến Quang, Hội đồng chính sách (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn) cũng cho rằng, cần quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp theo hai hướng “cứng” và “mềm”. Theo đó, “cứng” là không được phép chuyển đổi và “mềm” là cho phép chuyển đổi. Đặc biệt, trong quá trình xây dựng quy hoạch, cần tính đến sự ổn định.

Một trong những khó khăn nhất của các doanh nghiệp trong tiếp cận đất nông nghiệp, theo ông Quang là năng lực thuyết phục công chúng, người dân có đất về việc doanh nghiệp có làm lợi cho họ hay không. Hơn nữa, vấn đề là doanh nghiệp chưa hình thành được kế hoạch phát triển trong nông nghiệp. Bởi vì, đất nông nghiệp chỉ sử dụng trong nông nghiệp, chứ doanh nghiệp nhận đất rồi chuyển giao mục đích khác thì không được.

Để giải quyết được vấn đề này, theo ông Quang, doanh nghiệp phải xây dựng đề án, trình bày kế hoạch với công chúng và người ta thấy có lợi thì chuyển giao cho doanh nghiệp. Trên thực tiễn có thể hình thành những xu hướng khách nhau, nên doanh nghiệp muốn vào nông nghiệp kinh doanh thì phải có đề án, phương án đầu tư cụ thể và phải có cam kết với người dân, kèm theo đó là chính quyền địa phương cũng phải thẩm định dự án trên.

Đồng quan điểm, TS. Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, để thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phát triển lành mạnh, doanh nghiệp dễ tiếp cận đất, cần công khai, minh bạch thông tin về đất đai, để mọi người dân đều nắm được.

Bên cạnh các giải pháp trên, các chuyên gia kinh tế cho rằng, cần hoàn thiện chính sách đất đai, tạo hành lang pháp lý, cơ sở cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từng bước phát triển.

Theo đó, giai đoạn tới cần sớm điều chỉnh chính sách đất đai, đặc biệt là Luật Đất đai 2013 để hoàn thiện các nội dung bất cập trên góc độ thị trường, như công tác quy hoạch, hình thức giao đất, thuê đất; thời hạn và hạn mức sử dụng đất; hoàn thiện hạ tầng thông tin đất đai. Có như vậy, mới phát huy hết vai trò của bất động sản nông nghiệp trong tương lai.

Nhất Nam (Đầu Tư BĐS)

Theo cafeland.vn