Được - mất với dự án đổi đất lấy công trình: Hết đất ‘vàng’, nhà đầu tư lạnh nhạt

Khi quỹ đất, nhất là đất ở những vị trí đẹp khan hiếm dần, việc thu hút các nhà đầu tư ở TP.HCM gặp nhiều khó khăn.

Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư, việc huy động vốn bằng hình thức BT (xây dựng-chuyển giao) thanh toán bằng quỹ đất đã giúp TP.HCM thực hiện được nhiều công trình quan trọng. Song hình thức đầu tư này cũng dần lộ ra nhiều hạn chế.

Đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường Phạm Văn Đồng là hai công trình lớn ở TP.HCM, thường được nhắc đến khi đề cập tới hình thức đầu tư BT (xây dựng-chuyển giao) và thanh toán bằng quỹ đất. Sắp tới, theo Sở KH&ĐT TP.HCM, TP còn 130 dự án với tổng mức đầu tư hơn 395.000 tỉ đồng có chủ trương thực hiện bằng hình thức BT (chiếm đến 73% trong số các dự án cần huy động vốn bằng hình thức hợp tác công tư-PPP).

Những dự án đổi đất khổng lồ

Một trong những dự án do nhà đầu tư đề xuất thực hiện bằng hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất được chú ý nhiều nhất hiện nay là đại lộ ven sông Sài Gòn. Cụ thể, để thực hiện dự án có tổng mức đầu tư lên đến 65.000 tỉ đồng này, Tập đoàn Tuần Châu - Công ty TNHH Âu Lạc Quảng Ninh đề nghị được thanh toán bằng quỹ đất với diện tích hơn 12.000 ha, tương đương 5% diện tích đất của TP.HCM.

Theo tìm hiểu của phóng viên, các khu đất được đề xuất nằm chủ yếu ở địa bàn huyện Củ Chi, cùng đó là một số khu đất dọc theo tỉnh lộ 7 và nhiều khu đất khác ở các quận nơi dự án đi qua như Bình Thạnh, quận 12, Hóc Môn. Chính quyền các địa phương bị ảnh hưởng đã được Sở KH&ĐT gửi văn bản lấy ý kiến về việc giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, hiện chưa có thông tin chính thức về vị trí cụ thể các khu đất dự kiến giải tỏa để giao cho nhà đầu tư.

Nếu thực hiện dự án Đại lộ ven sông Sài Gòn, TP.HCM sẽ phải đổi rất nhiều đất cho nhà đầu tư. (Hình mô phỏng lấy từ tài liệu dự án này)

Một dự án BT khác cũng có quỹ đất thanh toán khá lớn đó là dự án Chống ngập triều có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Trung Nam (Trungnam Group) thực hiện với mức đầu tư gần 10.000 tỉ đồng. Hiện dự án này đã thi công đạt hơn 50% khối lượng và dự kiến hoàn thành vào năm 2018. Trả lời Pháp Luật TP.HCM về tổng diện tích quỹ đất để đổi lấy dự án là bao nhiêu, đại diện Công ty Trung Nam cho biết đơn vị này có đề xuất một số khu đất nhưng công tác giao đất chưa thực hiện nên chưa có số liệu cụ thể.

Trước đó, năm 2015, Trungnam Group đề xuất nhận hai khu đất tại quận 7, TP.HCM với tổng diện tích hơn 5 ha. Đó là khu đất 1,8 ha tại Khu đô thị mới Nam TP và khu đất 3,3 ha trên đường Đào Trí ven sông Sài Gòn. Tuy nhiên, tính pháp lý của các khu đất này rất phức tạp nên sau đó Trungnam Group đề xuất các khu đất khác, gồm ba lô đất ở Khu đô thị Nam TP.HCM với diện tích 5.500 m2 và ba khu đất ở quận 9 với tổng diện tích hơn 71.000 m2. Song theo Sở KH&ĐT, giá trị của tất cả các khu đất được đề xuất vẫn chưa đạt được tỉ lệ 15% tổng giá trị quyết toán dự án.

Khi đất hết hấp dẫn nhà đầu tư

Là đơn vị từng thực hiện dự án theo hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất (sau khi xây dựng hoàn thành Nhà máy xử lý nước thải Tham Lương - Bến Cát - rạch Nước Lên tại phường An Phú Đông, quận 12) nhưng Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Thương mại Phú Điền lại tỏ ra không mấy mặn mà về hình thức đầu tư này khi đề xuất thực hiện thêm dự án xây dựng đường cống thu gom nước thải về nhà máy.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, do Ngân hàng Thế giới (WB) dừng tài trợ 400 triệu USD nên các hạng mục quan trọng của dự án cải thiện ô nhiễm môi trường lưu vực kênh Tham Lương - Bến Cát - rạch Nước Lên, trong đó có hạng mục xây dựng đường cống thu gom nước thải về nhà máy xử lý cũng bị gián đoạn theo. Trong bối cảnh nhà máy xử lý nước thải Tham Lương có nguy cơ “trùm mền” vì không có nước thải để vận hành, Công ty Phú Điền đề xuất thực hiện sớm tuyến cống thu gom nước thải.

Song Công ty Phú Điền lại không muốn thực hiện bằng hình thức BT đổi đất mà muốn thực hiện bằng hình thức khác. Theo đó, công ty tự bỏ tiền ra đầu tư sau đó sẽ thu hồi vốn bằng cách tính tiền xử lý nước thải với 1.500 đồng/m3, thời gian kéo dài từ 15 đến 20 năm.

Về lý do không “mặn mà” với hình thức đầu tư BT, Công ty Phú Điền bày tỏ: “Hình thức BT có nhược điểm là khó khăn trong việc bố trí quỹ đất cho nhà đầu tư, do quỹ đất trên địa bàn TP rất hạn hẹp”.

Hiện nay quỹ đất của TP hết hấp dẫn nhà đầu tư là do các khu đất có vị trí đẹp gần như đã có chủ. Vì thế, các dự án đầu tư BT thanh toán bằng quỹ đất nếu thực hiện phải đổi bằng những diện tích khổng lồ hoặc những khu đất chưa giải phóng mặt bằng.

Một chuyên gia bất động sản ở TP.HCM

Cân nhắc sử dụng nguồn tài nguyên đất

Trong chỉ đạo mới đây, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong yêu cầu việc triển khai dự án BT trong thời gian tới phải đảm bảo tính công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, các đơn vị liên quan cần cân nhắc kỹ việc đề xuất sử dụng nguồn tài nguyên đất, tài nguyên nước.

Hiện UBND TP đã giao cho Sở TN&MT xây dựng danh mục quỹ đất công khai để làm cơ sở thanh toán cho các dự án theo hợp đồng BT của TP.

Thời gian qua, TP.HCM đã thực hiện rất nhiều dự án bằng hình thức BT thanh toán bằng quỹ đất nhưng chưa thấy đơn vị nào cung cấp thông tin cụ thể về từng khu đất đã giao cho nhà đầu tư cũng như số tiền tương ứng của khu đất đó để người dân được biết.

Một chuyên gia bất động sản ở TP.HCM

Trung Thanh - Khang Bách (Pháp luật TP.HCM)

Theo cafeland.vn