Đổ nợ nên mang khu công nghiệp đi bán

Khu đất Phú Mỹ Vinh: toàn bộ khu đất hơn 38ha tại KCN Đức Hòa III - Việt Hóa được chủ đầu tư xin chuyển đổi sang đất ở để chuyển nhượng lấy tiền trả nhiều món nợ xấu - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Khi doanh nghiệp thiếu tiền, những khu đất sạch còn lại trong khu công nghiệp (chưa cho các doanh nghiệp thuê) trở thành nguồn sinh lợi để chủ đầu tư có tiền trả nợ cho ngân hàng.

Và mục đích đó được ngụy trang bằng việc làm rất nhân văn là xin để xây nhà ở cho công nhân nghèo, chuyên gia.

Chiêu thức của "chúa chổm"

Qua điều tra, PV Tuổi Trẻ phát hiện nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp thực hiện việc xin điều chuyển sang đất khu dân cư đang vướng vào nợ xấu tại các ngân hàng. Các chủ đầu tư này phải tìm mọi cách để xử lý món nợ xấu đang có nguy cơ bị ngân hàng phát mãi tài sản.

Nhưng để bán được các khu đất này không phải dễ, bên mua bắt buộc chủ đầu tư khu công nghiệp phải cam kết chuyển sang đất ở mới mua. Quá trình "phù phép" đất công nghiệp thành đất ở bắt đầu từ đây.

Theo hồ sơ của Tuổi Trẻ thu thập được, khu đất hơn 36,2ha tại KCN Đức Hòa III - Việt Hóa (của Công ty Phú Mỹ Vinh) được cấp nhiều giấy chứng nhận và chủ đầu tư khu công nghiệp đem thế chấp tại 3 ngân hàng. Các khoản nợ này đều kéo dài nhiều năm và trở thành nợ xấu.

Trong tình cảnh đó, Công ty bất động sản Trần Anh Long An đã xuất hiện "cứu" các khoản nợ này với yêu cầu chủ đầu tư khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa phải xin được chủ trương chuyển đổi số đất công nghiệp sang đất ở.

Cụ thể, trước nguy cơ bị phát mãi tài sản thế chấp là khu đất hơn 6ha thuộc khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa tại Ngân hàng Á Châu chi nhánh Củ Chi, Công ty Phú Mỹ Vinh đã thỏa thuận chuyển nhượng cho Công ty Trần Anh toàn bộ khu đất thế chấp nói trên, với điều kiện Công ty Trần Anh cho Công ty Phú Mỹ Vinh ứng trước 60 tỉ đồng tiền trả nợ.

Công ty Trần Anh sau đó đã chuyển đủ tiền để Công ty Phú Mỹ Vinh trả nợ cho ngân hàng.

Tiếp đó, cũng đứng trước nguy cơ bị phát mãi tài sản thế chấp (khu đất 3,7ha) tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kiên Long chi nhánh TP.HCM, tháng 8-2017, Công ty Phú Mỹ Vinh lại thỏa thuận ứng trước khoảng 31,2 tỉ đồng từ Công ty Trần Anh để lấy giấy chứng nhận và tiếp tục các bước chuyển nhượng.

Điều khoản hợp đồng nêu rõ, Công ty Phú Mỹ Vinh phải xin chuyển đổi khu đất từ đất công nghiệp sang khu dân cư.

Nếu không, Phú Mỹ Vinh phải hoàn trả số tiền này, kèm theo lãi suất 1%/tháng. Còn xin được chủ trương sang khu dân cư nhưng Công ty Phú Mỹ Vinh "trở mặt" không chuyển nhượng nữa, thì phải trả thêm hơn 3 tỉ cho Công ty Trần Anh.

Hai thương vụ nói trên đưa về cho Công ty Trần Anh khu đất tổng cộng khoảng 10ha thuộc khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa, với mục đích sử dụng lúc này vẫn là đất công nghiệp.

Và để ôm trọn toàn bộ khu đất sạch cuối cùng còn lại tại khu công nghiệp này, tháng10-2018, Công ty Trần Anh đã mua lại khoản nợ xấu của 4 hợp đồng tín dụng mà Công ty Phú Mỹ Vinh vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội, với tổng tiền gốc gần 63 tỉ đồng và tổng lãi lên đến gần 115 tỉ đồng.

Các khoản vay này được thế chấp bằng ba giấy chứng nhận đất trong khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa (một phần khu đất được chuyển đổi sang đất ở - NV) với tổng diện tích khoảng 27ha.

Như vậy, toàn bộ khu đất khoảng 38ha trước đây của khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa nay trở thành của Công ty Trần Anh.

Theo tài liệu chúng tôi có được, để có được khu đất trên, Công ty Trần Anh phải chi khoảng 160 tỉ đồng.

Tuy nhiên, đại diện Công ty Trần Anh lại khẳng định số tiền công ty này bỏ ra để có được khu đất trên là hơn 350 tỉ đồng.

Nếu chỉ để mục đích sử dụng diện tích đất trên là đất công nghiệp và cho các doanh nghiệp thuê làm nhà máy thì Công ty Trần Anh sẽ bị lỗ. Bởi vậy Công ty Trần Anh buộc "đối tác" phải làm thủ tục chuyển đổi thành đất ở mới mong thu lại vốn.

Khu đất Phú Mỹ Vinh: Toàn bộ khu đất hơn 38ha tại khu công nghiệp Đức Hòa III - Việt Hóa được chủ đầu tư xin chuyển đổi sang đất ở để chuyển nhượng lấy tiền trả nhiều món nợ xấu - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Phó giám đốc khu công nghiệp: "bi đát" lắm!

Tương tự, trước đó tháng 4-2017, UBND tỉnh Long An đã ra quyết định chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở chuyên gia KCN Đức Hòa III - Việt Hóa cho Công ty TNHH một thành viên xây dựng và trang trí nội thất Chung Phú (công ty con của Công ty cổ phần bất động sản Trần Anh Long An).

Đây chính là tiền đề để lô đất khu chuyên gia này trở thành các lô nền bán trên thị trường dưới tên dự án Vista Land mà Tuổi Trẻ đã đề cập trước đó.

Ông Trần Đức Vinh - giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Trần Anh Long An - xác nhận số nền của dự án Vista Land nằm trong hợp đồng giao dịch mua lại dự án khu nhà ở chuyên gia này vào đầu tháng 4-2017. Vụ giao dịch này thể hiện bằng một hợp đồng chuyển nhượng trị giá 65 tỉ đồng.

"Lúc này, khu nhà ở chuyên gia đang thực hiện các thủ tục để trình quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Hiện tại quy hoạch này đã được phê duyệt như Tuổi Trẻ đã thông tin. Đến nay công ty đã bán hết các lô nền trong dự án Vista Land ra thị trường" - ông Vinh nói.

Trao đổi thêm với chúng tôi về khu đất vừa được chuyển nhượng trên, ông Vinh cho biết Công ty Trần Anh đã chuẩn bị những phương án thiết kế hạ tầng, kiến trúc để làm dự án.

Nhưng đến nay thủ tục xin chủ trương đầu tư, chuyển đổi đất này sang đất ở vẫn chưa thực hiện được.

Khi được hỏi, bà Trần Thị Hạnh - phó giám đốc Công ty Phú Mỹ Vinh - thừa nhận "tình hình Công ty Phú Mỹ Vinh cũng còn khá bi đát".

Mấy tháng nay bà chưa được trả lương. Cả khu công nghiệp chỉ có vài ba nhà máy hoạt động, số lượng công nhân làm việc rất ít.

Việc xin chuyển đổi sang đất ở chỉ là: "Trong quá trình chuyển nhượng, bên Phú Mỹ Vinh cũng có thỏa thuận làm các thủ tục nhà ở xong sẽ chuyển giao hết cho Công ty Trần Anh" - bà Hạnh nói.

Bà Hạnh thừa nhận thêm toàn bộ khu đất chuyển đổi trước đó đều được thế chấp ngân hàng, có khoản vay kéo dài hơn 10 năm.

Trong số đó có hai hợp đồng vay, Công ty Phú Mỹ Vinh thỏa thuận được với Công ty Trần Anh để trả hai khoản vay trước khi bị phát mãi.

Riêng hợp đồng vay với Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội, lúc đầu Công ty Phú Mỹ Vinh tính sẽ thỏa thuận tiếp với Công ty Trần Anh ứng trước khoản tiền trả nợ rồi làm thủ tục chuyển nhượng như hai hợp đồng trên. Tuy nhiên, ngân hàng sau đó phát mãi và Công ty Trần Anh mua trúng đấu giá.

Do vậy, hiện tại giữa Phú Mỹ Vinh và Trần Anh cũng đang còn nhiều vướng mắc.

Bởi trước đó Công ty Phú Mỹ Vinh đã thỏa thuận chuyển nhượng khu đất cho Công ty Trần Anh giá cao hơn giá đấu giá, nên Công ty Phú Mỹ Vinh muốn Công ty Trần Anh trả thêm số tiền chênh lệch nhưng chưa được đồng thuận.

Ông Trần Đức Vinh tính toán: Nếu khu đất 38ha vừa chuyển đổi vẫn giữ nguyên mục đích đất công nghiệp thì sau khi trừ diện tích đầu tư hạ tầng, chủ đầu tư chỉ còn 25ha đất cho thuê. Sau khi trừ chi phí làm hạ tầng, chủ đầu tư chỉ thu về khoảng 1,1 triệu đồng/m2.

Như vậy cho thuê cả khu đất Công ty Trần Anh chỉ thu về khoảng 275 tỉ đồng. Tính ra công ty lỗ nặng so với số tiền thật bỏ ra nhận chuyển nhượng khu đất.

Trong khi đó, nếu làm nhà ở thì trừ diện tích hạ tầng, công ty được khoảng 17ha đất làm dự án, trừ chi phí hạ tầng và các chi phí dự án, công ty còn bán ra được khoảng 4 triệu đồng/m2. Tính ra thu về khoảng 680 tỉ đồng.

Bán cả khu công nghiệp rồi tháo chạy

Khu dân cư Hồng Đạt: Khu đất tại dự án KCN Đức Hòa III - Hồng Đạt được chủ đầu xin chuyển đổi sang đất ở làm dự án xong bán hết “tháo chạy” - Ảnh: Q.Đ.

Năm 2015, Công ty cổ phần Hồng Đạt Long An (Hồng Đạt) là 1 trong 13 chủ đầu tư hạ tầng tại cụm KCN Đức Hòa III. Diện tích Hồng Đạt làm chủ đầu tư là hơn 99ha, với đất có khả năng cho thuê là hơn 70ha. Sau 10 năm kể từ khi được giao đất, Hồng Đạt chỉ cho thuê được hơn 10ha.

Hồng Đạt sau đó có công văn xin chuyển đổi mục tiêu đầu tư từ KCN Đức Hòa III - Hồng Đạt thành KCN, dân cư và nhà ở chuyên gia Hồng Đạt.

Cụ thể, Hồng Đạt xin giảm diện tích đất KCN xuống còn 30ha, và phần đất để đầu tư cho khu dân cư lên đến gần 70ha.

Sau khi được phép chuyển đổi, Công ty Hồng Đạt đã "bán" toàn bộ cả KCN Đức Hòa III - Hồng Đạt cho Công ty Trần Anh.

"Dự án này cũng đã được chúng tôi mở bán với tên thương mại Bella Vista, và đến nay chúng tôi cũng đã bán hết" - ông Trần Đức Vinh khẳng định.

Sơn Lâm - Tiến Long (Tuổi trẻ)

Theo cafeland.vn