Có thể truy cứu trách nhiệm hình sự chủ đầu tư sai phạm trong quản lý nhà chung cư

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố kiên quyết tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã ban hành, xử lý nghiêm các trường hợp thành viên Ban Quản trị sử dụng kinh phí bảo trì trái quy định của pháp luật.

Khi chủ đầu tư “treo đầu dê, bán thịt chó”

Bộ Xây dựng đã chỉ rõ, có tới 215 dự án bất động sản có khiếu nại, tranh chấp tại 43 địa phương. Còn ở Hà Nội, trong số 688 cụm, tòa nhà chung cư đã đưa vào sử dụng, có 279 chung cư chưa thành lập ban quản trị, 379 chung cư chưa bàn giao diện tích sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng cho Ban Quản trị và cư dân.

Thậm chí, có chung cư đưa vào sử dụng hơn 12 năm (chung cư 57 Láng Hạ, quận Đống Đa) vẫn chưa có Ban Quản trị. Do vậy, sau khi tổng kiểm tra, UBND TP Hà Nội đã yêu cầu chuyển cơ quan cảnh sát để điều tra, xử lý đối với hồ sơ của 10 chung cư trên địa bàn thành phố xảy ra các vi phạm về quản lý, sử dụng, phòng cháy chữa cháy.

Có thể nói, tình trạng vi phạm trong quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ đầu tư trong thời gian qua đã khiến các tòa nhà này ngày càng xuống cấp, là nguyên nhân phát sinh nhiều vụ hỏa hoạn nghiêm trọng, gây bức xúc trong cư dân. 

Bà Lê Thị Thu Hải - người dân sống tại một tòa nhà chung cư ở quận Thanh Xuân, Hà Nội chia sẻ, khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư thường “vẽ” ra đủ các tiện ích, nào là bể bơi, vườn treo, tiểu cảnh, khu tập thể dục, vui chơi cho trẻ em, nhà sinh hoạt cộng đồng. Tin theo quảng cáo, nhiều người dân đã bỏ ra hàng tỷ đồng để được sở hữu “căn hộ trong mơ” nhưng đến khi dọn về ở, họ nhanh chóng vỡ mộng khi chứng kiến cảnh nhà thấm tường bong bóc, thang máy trục trặc hư hỏng liên tục, hệ thống PCCC có nhưng chỉ để làm cảnh. 

Không chỉ “treo đầu dê, bán thịt chó”, nhiều chủ đầu tư lập tức quay lưng lại với người dân, tự ý cắt bỏ nhiều tiện ích, chiếm dụng các khu vực sử dụng chung để cho thuê, đơn phương tăng phí dịch vụ, phí trông giữ xe, không tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị, chiếm dụng quỹ bảo trì trong thời gian dài. Cư dân phản ứng thì bị dọa cắt điện, nước nên phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhiều nơi, dân chung cư chẳng khác nào bị “đem con bỏ chợ”, quyền lợi không được đảm bảo, thậm chí tính mạng, sức khỏe còn bị đe dọa, luôn sống trong tình trạng lo lắng, thấp thỏm.

Đâu là nguyên nhân?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện chỉ có khoảng 20% dự án nhà chung cư đã đi vào hoạt động được bàn giao quỹ bảo trì. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở chung cư hiện nay, bên mua phải chuyển tiền phí bảo trì có giá trị 2% giá mua nhà. Đây chính là nguyên nhân khiến người mua gặp rủi ro bởi không có cơ chế nào giám sát chủ đầu tư sử dụng, bàn giao tiền phí bảo trì - ông Đỗ Hoàng Sơn, chuyên gia bất động sản nhận định.

Bên cạnh đó, không ít chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì làm ăn thua lỗ mất khả năng thanh toán. Có chủ đầu tư còn dùng quỹ bảo trì vào việc riêng, gặp khó khăn trong việc hoàn trả nên đã cố tình trì hoãn hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư khiến cho tòa nhà chưa có Ban Quản trị, không có đơn vị đủ tư cách tiếp quản quỹ bảo trì…

Hơn nữa, tại nhiều khu chung cư, Ban Quản trị dù đã được thành lập nhưng vai trò khá mờ nhạt, hiểu biết pháp luật chưa đầy đủ nên khả năng đấu tranh cho quyền lợi của mình còn thấp. Ngoài ra, do phí bảo trì tại các chung cư là khá lớn, có khi lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng, nếu bàn giao phí này cho Ban Quản trị thì chủ đầu tư sẽ mất đi nguồn thu lớn từ tiền lãi hàng tháng. 

Để giải quyết vấn đề này, Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định, trong thời hạn 7 ngày sau khi Ban Quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao toàn bộ phí bảo trì cho Ban Quản trị. Nếu không bàn giao sẽ thực hiện các thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 37 Nghị định 99/2015/NĐ-CP. Theo đó, trình tự cưỡng chế sẽ là: Ban quản trị gửi văn bản đề nghị UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì; UBND tỉnh ra văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao kinh phí; Nếu chủ đầu tư không bàn giao thì UBND tỉnh ra quyết định cưỡng chế.

Biện pháp cưỡng chế thực hiện bằng các cách: Chuyển từ tài khoản phí bảo trì đã lập, từ tài khoản khác của chủ đầu tư hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật. 

Đủ cơ sở khởi tố hình sự

Phân tích ở góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho rằng, căn cứ các quy định hiện hành, đề xuất của Bộ Xây dựng về việc khởi tố chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư là hoàn toàn có cơ sở. Bởi theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải bàn giao khoản phí bảo trì 2% cho cư dân ngay khi Ban quản trị tòa nhà đó được thành lập.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng nêu rõ vấn đề này. Tuy vậy, đến thời điểm hiện tại, chưa có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế để bàn giao phí bảo trì do việc cưỡng chế không hề đơn giản. Các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản, thời hạn, thủ tục thực hiện cưỡng chế vẫn đang bị bỏ ngỏ, chưa nói đến trường hợp chủ đầu tư đã bán hết tài sản, không còn gì để cưỡng chế. 

Ở góc độ dân sự, người dân có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả của chủ đầu tư theo quy định của Bộ luật Dân sự và khoản 2, Điều 43, Thông tư 02 về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm đoạt phí bảo trì, có dấu hiệu cấu thành tội “Chiếm giữ trái phép tài sản” hoặc tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” thì người dân, Ban Quản trị có quyền tố cáo hành vi này đến cơ quan công an để được xem xét, giải quyết.

 Cũng theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, để giải quyết triệt để tình trạng vi phạm tràn lan trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, pháp luật cần bổ sung quy định về việc quản lý phí bảo trì một cách chặt chẽ như giao cho ngân hàng quản lý ban đầu khoản tiền này. Bên cạnh đó, cần có thêm chế tài đối với các chủ đầu tư trong trường hợp trì hoãn việc bàn giao phí bảo trì (phạt tiền, rút giấy phép…). Ngoài ra, phải xác định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc phối hợp chặt chẽ với Ban Quản trị yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì đúng tiến độ, tiến hành các thủ tục cưỡng chế nếu chủ đầu tư cố tình chây ì.