Cải tạo chung cư cũ: Hài hòa lợi ích với phát triển bền vững
Nên hay không nên cải tạo chung cư cũ thành các khu nhà cao tầng trong nội đô là câu hỏi được giới chuyên môn và nhà đầu tư bàn thảo bấy lâu nay.
Đơn nguyên 1, 3 tập thể Bộ Tư pháp nằm trong danh sách 4 chung cư cũ cấp độ D. (Ảnh: Minh Nghĩa/TTXVN)
Mới đây, thành phố Hà Nội có văn bản đề xuất hàng loạt cơ chế chính sách để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ; trong đó, đáng chú ý là đề xuất được chủ động quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch về dân số, tầng cao công trình - một lần nữa thu hút được sự chú ý của dư luận về vấn đề này.
Áp lực cải tạo chung cư cũ
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ; trong đó, 81% là các tòa nhà thuộc cụm chung cư. Tòa nhà đơn lẻ chiếm tỷ lệ rất ít, chỉ có 19% với 306 tòa.
Các tòa chung cư đã xuống cấp, hư hỏng có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2, nhưng số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã cải tạo bằng cách xây mới trong suốt mười mấy năm qua chỉ có 14 tòa, chiếm 1%.
Từ năm 2007, qua kiểm tra, rà soát tình hình chung cư cũ, Hà Nội đã chia làm 2 giai đoạn triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, giai đoạn 2007-2013, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiểm định 162 chung cư cũ; giai đoạn sau năm 2014 cũng tiến hành rà soát thêm theo ý kiến đánh giá của chuyên gia. Theo đó, cơ quan quản lý phân loại ra các hạng các chung cư cũ theo 4 mức độ mức độ cấp thiết cải tạo.
Đáng chú ý, hiện vẫn còn bốn chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ bất kỳ lúc nào) nhưng chưa thể di dời được người dân do những khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách đền bù. Đó là những khu chung cư được xây dựng từ thời Pháp thuộc, tập trung ở quận Ba Đình như G6A Thành Công, đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, đơn nguyên 1-3 tập thể Bộ Tư pháp và đơn nguyên 3 tập thể Giảng Võ.
Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Cụ thể, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy, nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.
Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này. Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. Tuy nhiên, qua khảo sát của các nhà đầu tư, hiện dân số ở các khu vực này đã gấp đôi so với dân số quy hoạch chung và phân khu được duyệt...
Do có hàng loạt vướng mắc nên sau nhiều năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô gần như vẫn “dậm chân tại chỗ” mặc dù nhiều khu nhà đã xuống cấp trầm trọng không đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản và chất lượng sống của người dân.
Áp lực cải tạo chung cư cũ
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 1.579 tòa chung cư cũ; trong đó, 81% là các tòa nhà thuộc cụm chung cư. Tòa nhà đơn lẻ chiếm tỷ lệ rất ít, chỉ có 19% với 306 tòa.
Các tòa chung cư đã xuống cấp, hư hỏng có tổng diện tích lên đến 1,7 triệu m2, nhưng số lượng chung cư xuống cấp nguy hiểm đã cải tạo bằng cách xây mới trong suốt mười mấy năm qua chỉ có 14 tòa, chiếm 1%.
Từ năm 2007, qua kiểm tra, rà soát tình hình chung cư cũ, Hà Nội đã chia làm 2 giai đoạn triển khai cải tạo, xây dựng lại. Cụ thể, giai đoạn 2007-2013, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiểm định 162 chung cư cũ; giai đoạn sau năm 2014 cũng tiến hành rà soát thêm theo ý kiến đánh giá của chuyên gia. Theo đó, cơ quan quản lý phân loại ra các hạng các chung cư cũ theo 4 mức độ mức độ cấp thiết cải tạo.
Đáng chú ý, hiện vẫn còn bốn chung cư cũ thuộc nhóm cấp độ D (cấp cực kỳ nguy hiểm, có thể sập đổ bất kỳ lúc nào) nhưng chưa thể di dời được người dân do những khó khăn vướng mắc liên quan đến cơ chế chính sách đền bù. Đó là những khu chung cư được xây dựng từ thời Pháp thuộc, tập trung ở quận Ba Đình như G6A Thành Công, đơn nguyên 1 nhà A Ngọc Khánh, đơn nguyên 1-3 tập thể Bộ Tư pháp và đơn nguyên 3 tập thể Giảng Võ.
Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, cho biết khi cải tạo chung cư cũ, một trong những khó khăn lớn là quy định khống chế chiều cao, hạn chế mật độ dân số tại các dự án xây mới. Cụ thể, ngân sách Nhà nước không có khả năng cải tạo số lượng chung cư lớn như vậy, nên phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.
Muốn doanh nghiệp tham gia thì phải đảm bảo lợi nhuận cho các đơn vị này. Trong khi đó, theo quy định việc cải tạo yêu cầu phải giữ quy mô dân số hiện hành. Thậm chí, khu vực trung tâm Hà Nội còn yêu cầu giảm dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. Tuy nhiên, qua khảo sát của các nhà đầu tư, hiện dân số ở các khu vực này đã gấp đôi so với dân số quy hoạch chung và phân khu được duyệt...
Do có hàng loạt vướng mắc nên sau nhiều năm triển khai, việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô gần như vẫn “dậm chân tại chỗ” mặc dù nhiều khu nhà đã xuống cấp trầm trọng không đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản và chất lượng sống của người dân.
Trước thực tế đó, Hà Nội vừa có văn bản gửi Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp để đẩy nhanh quá trình cải tạo chung cư cũ; trong đó, thành phố đề nghị được tự quyết định số tầng khi xây lại các chung cư cũ. Đề xuất này đã nhận được nhiều ý kiến phản hồi khác nhau.
Mâu thuẫn với quy hoạch Thủ đô
Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng vướng mắc nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. Mà không tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng theo đòi hỏi của người dân. Do đó, chính quyền các địa phương phải chủ động, nếu điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng phải báo cáo Thủ tướng xem xét.
Để tháo gỡ khó khăn trong việc này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề nghị nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng ưu thế vị trí bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao.
Tuy nhiên, kiến trúc sư Nguyễn Tấn Vạn, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, lại cho rằng quy hoạch Hà Nội là vấn đề toàn cục, phải vì lợi ích chung của đất nước nên không nên để thành phố được tự chủ tầng cao, quy hoạch dân số trong việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn. Việc này phải có nhiều thẩm định đến từ nhiều cơ quan khác nhau.
"Chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay phần lớn nằm ở nội đô, có vị trí đắc địa, nếu sau này phá bỏ để thay vào đó là những chung cư cao 30-40 tầng thì điều gì sẽ xảy ra," ông Vạn đặt vấn đề.
Theo ông Vạn, nếu chỉ nâng tầng cao mà giải quyết được việc cải tạo hiện trạng các chung cư cũ ở Hà Nội thì chưa chắc. Khi vị trí chung cư cũ không thể nâng tầng cao thì lãnh đạo Thủ đô có thể thỏa thuận với nhà đầu tư cho một khu vực khác có thể nâng chiều cao được.
Đồng quan điểm này, kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), nhận định nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch bởi trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Thêm nữa, hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải cũng không thể đáp ứng được yêu cầu nếu các tòa cao ốc mọc lên.
Theo ông Chiến, để đảm bảo quy hoạch và lợi ích của nhà đầu tư thì thành phố phải có phương án khác, chẳng hạn như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể ven đô... để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn. Việc xây nhà cao tầng hay thấp tầng còn phụ thuộc vào thiết kế đô thị chứ không thể tùy ý thay đổi được.
Cân bằng lợi ích giữa các bên
Theo báo cáo của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa công bố, mặc dù Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đặt mục tiêu đến năm 2020 dân số tăng khoảng từ 7,3-7,9 triệu người nhưng đến năm 2017 dân số Hà Nội đã trên 9,6 triệu người (lớn hơn dân số dự báo đến năm 2030).
Đáng chú ý, nếu như năm 2013, tổng số dân số của bốn quận nội đô lịch sử (bao gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) là 966.806 người thì đến năm 2014, dân số của bốn quận này là 1,09 triệu người và đến năm 2017, con số này lên tới 1,13 triệu người (tỷ lệ tăng dân số đạt 117,33%).
Dù theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, khu vực nội đô lịch sử được xác định là hạn chế phát triển nhà, công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú. Song, thực tế là các nhà cao tầng đã và đang mọc lên ngày càng nhiều.
Qua thống kê sơ bộ trong năm 2017 cho thấy quận Ba Đình có bảy dự án chung cư cao tầng, đều nằm trên những tuyến phố chính như Liễu Giai, Đội Cấn, Giảng Võ, Láng Hạ, Yên Phụ. Quận Hai Bà Trưng có sáu dự án xây dựng trên nền đất của các công ty cổ phần tại phố Minh Khai và Lê Đại Hành; quận Đống Đa có bảy dự án...
Nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng đề xuất cho phép nâng tầng, nâng chiều cao công trình dự án tại khu nội đô cải tạo chung cư cũ của Hà Nội cần được xem xét kỹ lưỡng, nó sẽ đi đôi với các quy hoạch phân khu; quy chế quản lý nhà cao tầng mới ban hành của Hà Nội... trong việc kiểm soát nhà cao tầng, hạn chế dân số tăng ở khu nội đô.
Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng tác động rất lớn vào tiến độ cải tạo chung cư cũ là việc thu hút các nhà đầu tư. Đánh giá về vấn đề này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế đô thị nông thôn Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, Nhà nước đang thúc đẩy sự vào cuộc của các nhà đầu tư trong vấn đề này nhưng lại gặp bất cập về lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân.
Để có lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn xây thêm tầng cao để tăng diện tích mặt sàn. Nhưng quy hoạch lại khống chế về dân số, độ cao của tòa nhà khiến chủ đầu tư không tạo ra quỹ sàn mới để bù đắp chi phí. Trong khi đó, nhà quản lý quan tâm đến phát triển đô thị bao gồm phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng xã hội khác. Còn người dân lại mong muốn có mức bồi thường tốt nhất cho mình.
Từ thực tế trên, theo các chuyên gia, để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, Hà Nội phải có các giải pháp đồng bộ nhằm giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị phát triển tốt hơn và có như vậy mới bền vững.
Mâu thuẫn với quy hoạch Thủ đô
Đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng vướng mắc nhất trong việc cải tạo chung cư cũ là Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở hai thành phố lớn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số. Mà không tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng theo đòi hỏi của người dân. Do đó, chính quyền các địa phương phải chủ động, nếu điều chỉnh quy hoạch thuộc thẩm quyền của Thủ tướng phải báo cáo Thủ tướng xem xét.
Để tháo gỡ khó khăn trong việc này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đề nghị nên linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án. Mặt khác, có thể chuyển dự án cải tạo chung cư cũ thành dự án trung, cao cấp để tận dụng ưu thế vị trí bù đắp chi phí tài chính mà không tăng mật độ dân số quá cao.
Tuy nhiên, kiến trúc sư Nguyễn Tấn Vạn, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam, lại cho rằng quy hoạch Hà Nội là vấn đề toàn cục, phải vì lợi ích chung của đất nước nên không nên để thành phố được tự chủ tầng cao, quy hoạch dân số trong việc cải tạo các chung cư cũ trên địa bàn. Việc này phải có nhiều thẩm định đến từ nhiều cơ quan khác nhau.
"Chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay phần lớn nằm ở nội đô, có vị trí đắc địa, nếu sau này phá bỏ để thay vào đó là những chung cư cao 30-40 tầng thì điều gì sẽ xảy ra," ông Vạn đặt vấn đề.
Theo ông Vạn, nếu chỉ nâng tầng cao mà giải quyết được việc cải tạo hiện trạng các chung cư cũ ở Hà Nội thì chưa chắc. Khi vị trí chung cư cũ không thể nâng tầng cao thì lãnh đạo Thủ đô có thể thỏa thuận với nhà đầu tư cho một khu vực khác có thể nâng chiều cao được.
Đồng quan điểm này, kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), nhận định nếu Hà Nội biến các chung cư cũ thành cao ốc thì sẽ mâu thuẫn với quy hoạch bởi trong nội đô không được phép xây nhà cao tầng. Thêm nữa, hạ tầng của các khu vực này vốn đã quá tải cũng không thể đáp ứng được yêu cầu nếu các tòa cao ốc mọc lên.
Theo ông Chiến, để đảm bảo quy hoạch và lợi ích của nhà đầu tư thì thành phố phải có phương án khác, chẳng hạn như nhà nước sẽ hoàn lại toàn bộ kinh phí xây dựng cho nhà đầu tư nhưng ở một dự án khác, có thể ven đô... để nhà đầu tư có khả năng thu hồi vốn. Việc xây nhà cao tầng hay thấp tầng còn phụ thuộc vào thiết kế đô thị chứ không thể tùy ý thay đổi được.
Cân bằng lợi ích giữa các bên
Theo báo cáo của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội vừa công bố, mặc dù Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đặt mục tiêu đến năm 2020 dân số tăng khoảng từ 7,3-7,9 triệu người nhưng đến năm 2017 dân số Hà Nội đã trên 9,6 triệu người (lớn hơn dân số dự báo đến năm 2030).
Đáng chú ý, nếu như năm 2013, tổng số dân số của bốn quận nội đô lịch sử (bao gồm Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng) là 966.806 người thì đến năm 2014, dân số của bốn quận này là 1,09 triệu người và đến năm 2017, con số này lên tới 1,13 triệu người (tỷ lệ tăng dân số đạt 117,33%).
Dù theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, khu vực nội đô lịch sử được xác định là hạn chế phát triển nhà, công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng và mật độ cư trú. Song, thực tế là các nhà cao tầng đã và đang mọc lên ngày càng nhiều.
Qua thống kê sơ bộ trong năm 2017 cho thấy quận Ba Đình có bảy dự án chung cư cao tầng, đều nằm trên những tuyến phố chính như Liễu Giai, Đội Cấn, Giảng Võ, Láng Hạ, Yên Phụ. Quận Hai Bà Trưng có sáu dự án xây dựng trên nền đất của các công ty cổ phần tại phố Minh Khai và Lê Đại Hành; quận Đống Đa có bảy dự án...
Nhiều chuyên gia quy hoạch cho rằng đề xuất cho phép nâng tầng, nâng chiều cao công trình dự án tại khu nội đô cải tạo chung cư cũ của Hà Nội cần được xem xét kỹ lưỡng, nó sẽ đi đôi với các quy hoạch phân khu; quy chế quản lý nhà cao tầng mới ban hành của Hà Nội... trong việc kiểm soát nhà cao tầng, hạn chế dân số tăng ở khu nội đô.
Ngoài ra, một trong những yếu tố quan trọng tác động rất lớn vào tiến độ cải tạo chung cư cũ là việc thu hút các nhà đầu tư. Đánh giá về vấn đề này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quy hoạch và Thiết kế đô thị nông thôn Nguyễn Hoàng Minh cho rằng, Nhà nước đang thúc đẩy sự vào cuộc của các nhà đầu tư trong vấn đề này nhưng lại gặp bất cập về lợi ích giữa nhà đầu tư, người dân.
Để có lợi nhuận, hầu hết các chủ đầu tư đều mong muốn xây thêm tầng cao để tăng diện tích mặt sàn. Nhưng quy hoạch lại khống chế về dân số, độ cao của tòa nhà khiến chủ đầu tư không tạo ra quỹ sàn mới để bù đắp chi phí. Trong khi đó, nhà quản lý quan tâm đến phát triển đô thị bao gồm phát triển giao thông, cơ sở hạ tầng xã hội khác. Còn người dân lại mong muốn có mức bồi thường tốt nhất cho mình.
Từ thực tế trên, theo các chuyên gia, để thúc đẩy chương trình cải tạo nhà chung cư cũ, Hà Nội phải có các giải pháp đồng bộ nhằm giải bài toán cân bằng lợi ích các bên và hơn hết phải quan tâm đến lợi ích lâu dài của đô thị. Cải tạo phải đi kèm với tái thiết các khu vực lõi trong đô thị góp phần cho đô thị phát triển tốt hơn và có như vậy mới bền vững.
Linh Nam (TTXVN)
Theo cafeland.vn
.jpg "Thái Nguyên: Dân khóc dở, mếu dở vì mua đất đấu giá của huyện Phú Lương")
