Bất Động Sản Cho Giới Siêu Giàu

Kinh Doanh Những Công Trình Nghệ Thuật ?

Alan Phan

17 Feb 2014

 Nhà nghệ sĩ luôn luôn ngồi đợi ngoài cửa của các đại gia ( The artist is always sitting on the doorsteps of the rich- Charles Bukowski)

Tôi còn nhớ vào khoảng 2001, tôi được một đại gia Hồng Kông mời ăn tân gia tại căn biệt thự ông mới tậu ở khu The Peak, nơi tụ họp của giới siêu giàu trong xã hội. Với giá 52 triệu USD, đăng đầy trên các mạng truyền thông, tôi háo hức đợi ngày hẹn, để chiêm ngưỡng một kỳ quan mới về kiến trúc của thế giới. Tôi thất vọng vô cùng, vì thú thật, tôi nghĩ cái trang trại 32 acres và khu nhà nghĩ dưởng của tôi cạnh sông Missouri, ở St Joe, Missouri đẹp hơn nhiều. Tôi mua lại của ngân hàng cách đó 3 năm với giá là 620 ngàn USD.

Cô bạn gái tôi thì trầm trồ về “một công trình nghệ thuật” cô cho là sẽ tạo nên một trào lưu văn hoá mới ở hòn đảo đông dân hơn kiến này. Dĩ nhiên, khi nói về nghệ thuật thì mọi tiêu chuẩn về giá cà, chỉ số đầu tư hay khía cạnh thị trường phải đi chỗ khác chơi.

Tôi gật gù (con bé quá xinh để phản bác), ừ, “nghệ thuật” quá. Một lần đến nhà riêng của một đại gia Do Thái cạnh Central Park New York, tôi cũng đã phải gật gù như vậy. Ông khoe tôi một bức tượng sơ sài, đóng ghép vài thanh gỗ cắm xuống một tảng thạch cao cộng với một ống thép bắt ngang (thường dùng chạy ống cống ngoài đời). Ông đã trả 8 triệu USD cho “công trình nghệ thuật” này, mà nếu tôi ráp lại từ các vật dụng mua ở Home Depot, chắc không quá 20 USD.

Tôi có viết một bài về vấn nạn Bất Động Sản của kinh tế Việt Nam, cho rằng giá cả không phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân tạo ra một lượng tồn kho quá lớn và có nguy cơ làm sụp đổ cả hệ thống ngân hàng vì các khoản nợ xấu.

Tuy nhiên, với phân khúc BDS cao cấp thì giá cả không còn là một yếu tố. Khi các ngài kiếm cà ngản tỷ đồng mỗi năm vì cổ phiếu tăng vọt, chuyện bỏ ra 2 hay 5 triệu USD không là điều để suy nghĩ nhiều. Dù vẫn còn rất nhiều chân đất trong số những tỷ-tỷ phú của Việt Nam, nhưng phần lớn lớp người trên đỉnh cao của xã hội đã thoát xác cùng với các thế hệ sau để xem BDS mình mua chỉ là một “công trình nghệ thuật” để thưởng lãm.

Do đó, nếu nhà đầu tư muốn nhắm mục tiêu vào phân khúc BDS còn rất sống động này, yếu tố quan trọng nhất là hiểu rõ “khách hàng” của mình.

Một ngân hàng đầu tư của Thuỵ Sĩ sở hữu rất nhiều dữ kiện và thống kê, cũng như tên tuổi của tầng lớp siêu giàu tại khắp các quốc gia trên thế giới, kể cả Việt Nam. Mua đươc khối dữ liệu (database) này là bước đầu của một kế hoạch kinh doanh vô cùng thú vị và khả thi. Dĩ nhiên, ngoài một khoản tiền lớn để thuê database, các nhà đầu tư và phát triển BDS còn phải chứng minh là công ty mình có đủ đẳng cấp và thương hiệu để thực hiện vai tró bán hàng thật phong cách.

Khi kinh doanh BDS cho các đại gia này, doanh nghiệp cần phải quên đi những yếu tố thường có ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường BDS vĩ mô. Chuyện lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp, tăng trưởng kinh tế như tại các quốc gia phát triển; hay chuyện tiền để dành, dân số lớp trẻ, giá vàng…như tại những quốc gia mới nổi, không còn là mấu chốt trong quyết định xây dựng dự án..

Tuy vậy, hai yếu tố hàng đầu vẫn phải cân nhắc ở mọi tình thế và cùng một tỷ trọng: vị trí và định luật cung cầu. Sau đó, là những hệ quả của các ý thích cá nhân và bầy đàn, rất khác biệt khi làm việc với giới siêu giàu.

1.      Tính đố kỵ

Ai cũng nghĩ là với sự thành công tột bực về tài chánh, các đại gia phải có nhiều tự tin, không quan tâm đến lời phê bình của bá tánh hay cần phải thể hiện đẳng cấp của mình trong xã hội. Tuy vậy, “khoe mẽ” về vị thế giàu sang hay quyền lực hay danh tiếng là nhu cầu thường trực của các đại gia này, hơn cả những anh phó thường dân.

BDS của họ phải nói lên tính chất độc đáo và siêu việt về nghệ thuật cũng như số tiền bỏ ra để chứng minh với mọi người là “ta đã đạt đến đỉnh cao”.

2.      Môi trường sống

Một điều dễ hiểu của người có tiền thật nhiều là sự quan tâm đến sức khoẻ đồng thời với phương tiện giáo dục, y tế và giải trí. Hiện nay, số bán các BDS trên 2 triệu USD đang bị tắc tị trên thị trường Trung Quốc, nhất là tại Beijing, vì một môi trường sống quá tệ hại với sự ô nhiễm trầm trọng của không khí, nước uống cũng như thực phẩm pha trộn hoá chất.

Giáo dục và y tế không đủ tiêu chuẩn quốc tế, và phương tiện mua sắm, ăn chơi vẫn chưa sánh được với các thành phố hàng đầu của thế giới là một hệ quả khiến các đại gia Trung Quốc phải “di cư” xuất ngoại.

Dù có những kiến trúc hoành tráng mới xây dựng với dòng tiền thừa thãi từ FDI và ngân hàng, Beijing vẫn “xấu xí” với cảnh trí thiên nhiên nằm giữa một sa mạc nhiều bão cát. So với sông nước của San Francisco, hay Geneva hay Venice…Beijing vẫn là một cậu bé nhà quê vừa lớn, chưa hội đủ văn hoá hay phong cách (Đừng hỏi tôi về Hà Nội hay Saigon).

3.      Cá tính dân tộc

Với nền kinh tế nông nghiệp kéo dài cả ngàn năm cùng một truyền thống văn hoá dựa trên Tam Giáo, các dân tộc gốc Đông Á có một gắn bó sâu đậm với “đất đai”. Họ tậu nhà cửa với ý niệm về một “tam đại” nơi 3 thế hệ quây quần sống và làm việc dưới một mái nhà. Rồi tài sản lớn nhất này sẽ được thế hệ tiếp nối lưu giữ và triển khai.

Trong số các tỷ phú thế giới sở hữu BDS nhiều nhất, những đại gia Đông Á luôn nắm giữ đa số. Họ vẫn tin đây là loại tài sản có thể cho con cái thừa kế mà không bị phá phách, vững bền qua các biến động thị trường và là một thực thể “sờ mó” được, không quá trừu tượng theo góc nhín tiểu nông.

4.      Công nghệ thời thượng

Tuy nhiên, hiện nay, số lượng các đại gia của IT (công nghệ thông tin) càng ngày càng nhiều và tuổi đời của họ cũng càng ngày càng trẻ. Sự suy nghĩ của họ có thể khác các bậc cha ông và gần hơn với trào lưu thế giới.

Do đó, phân khúc trẻ này đặc biệt quan tâm đến những BDS mang nhiều dấu ấn của công nghệ thời thượng (trendy) cũng như các địa chỉ gần những trung tâm sáng tạo như Silicon Valley, khu Harvard-MIT ở Boston, hành lang quyền lực Virginia-DC.

5.      Rào cản pháp lý

Sau cùng, một yếu tố khá quan trọng là hệ thống pháp lý nơi BDS toạ lạc phải được minh bạch, tự do và công bằng. Chính sách “hộ khẩu” tại Trung Quốc và Việt Nam hay những giới hạn về quyền tư hữu tại Singapore hay Thailand là những rào cản khiến các BDS cho giới siêu giàu khó đột phá.

Sự can thiệp thường xuyên của chánh phủ vào thị trường, nhất là những chính sách, luật lệ.. đổi chiều không dự đoán được…là những yếu tố khác khiến dân siêu giàu vẫn ưa chuộng các BDS tại New York, London hay Hồng Kông.

Tôi có một cô bạn quen qua những giao dịch BDS. Cô ta rất thành công ở phân khúc “trung lưu” và kiếm tiền tốt suốt 16 năm hành nghề môi giới ở Miami. Tuy nhiên, những chu kỳ lên xuống của thị trường, những khách hàng khó tính…làm cô mệt mỏi. Cô quyết định thay đổi hướng đi của nghề nghiệp và chăm chú hoàn toàn vào phân khúc BDS cho giới siêu giàu. Theo tính toán của cô, khi bán một biệt thự 5 triệu USD, cô sẽ kiếm bằng số tiền và đỡ mất thì giờ hơn như khi phải bán 10 BDS giá trung bình $500 ngàn cho 10 gia đình trung lưu.

Sau 3 năm theo đuổi phân khúc “thượng lưu”, cô không mua bán được một BDS nào. Cô thất vọng và vì hết tiền dành dụm, cô chuẩn bị quay lại với phân khúc “trung luu”. May mắn cho cô, sau cùng, cô quen một tỷ phú trong những chuyến làm ăn và ông ta xin cưới cô trong một ngày đẹp trời.

Cốt lõi của câu chuyện: May mắn vẫn là một yếu tố then chốt trong mọi kinh doanh, BDS hay cưới xin. Hay như Jess Scott vẫn nói, “Bạn không bao giờ có thể có quá nhiều tiền hay may mắn ( You can never have too much money or luck).

Alan Phan